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小产权房是什么意思?小产权房产生原因及解决办法

2020-11-21 13:12 | 未知 |
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新闻上经常看到小产权房这个词。那么小产权房到底是什么意思呢?小产权房和普通的房产有什么区别?购买小产权房安全吗?买到了小产权房之后,能转正变大产权房吗?一起来看看小产权房的定义及相关知识!

小产权房简介:“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证,还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住,同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。

小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势,这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。2006年和2007年中国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据,2006年全年,全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是房价上涨最快的城市,分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米,比5月上涨了20.4%。虽然年后稍有回落,据预测2007年北京市房地产均价仍上涨了11.74%。由于中国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定:“参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

根据以上法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。

国土资源部的一位副总督察曾突出说明:“建设使用农村集体土地,法律规定只有四种情况:一是农民的宅基地,二是农村公共设施的用地,三是农村兴办的村办企业或者联营企业,四是根据担保法,使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外,都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读,这就意味着在四种情况内建小产权房,就不涉及到所谓的“违法”问题。这里还有一个核心,就是只要不是占用耕地,办好相关小产权房建设用地的手续,就不应该存在什么大的原则问题。

正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。

农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在:城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场,实行市场定价,而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来,以致造成“同地不同价”;城市建设用地使用主体有使用权证,可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估,而农村建设用地没有使用权证,也不能进行上述的抵押和融资行为,不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定,一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查,在“合法的”房地产开发过程中,土地增值部分的收益分配,只有 20%到 30%留在乡以下,其中,农民的补偿款仅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;开发商则拿走土地增值收益的大头,占 40%到 50%。

而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);此外,由村集体牵头开发,也省去了开发商;而建筑商就是当地农民。如此一来,小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本,相比真正的商品房成本能低过 1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

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